Định giá đất phải dựa trên dữ liệu đủ tin cậy

Bổ sung nguyên tắc, phương pháp và chu kỳ rà soát hệ số K

Phân tích định hướng sửa đổi cơ chế định giá đất, ĐBQH Hoàng Minh Hiếu cho biết: so với Luật Đất đai năm 2024, nội dung được đưa ra thảo luận lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) phát biểu tại Hội trường, sáng 21/8

Cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K, bởi đây là những căn cứ tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; chưa quy định chu kỳ điều chỉnh và cũng chưa giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã yêu cầu các cơ quan trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát để giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc khi xây dựng bảng giá đất và hệ số K, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; đồng thời, quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất. Chính phủ cần được giao quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Khoản 3, Điều 76 của dự thảo xác định hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là công cụ theo dõi biến động nhưng chưa quy định chu kỳ rà soát bắt buộc.

“Công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất ý nghĩa”, đại biểu nhấn mạnh và đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Đồng thời, cần thiết lập ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. Khi biên độ biến động của giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt một mức nhất định, cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Theo đại biểu, cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, ĐBQH Hoàng Minh Hiếu đề nghị bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Quy định này sẽ tránh phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, khiến người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và làm phát sinh khiếu kiện.

Thiết lập kiến trúc pháp lý thống nhất cho dữ liệu đất đai

Về thiết kế pháp lý của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, ĐBQH Hoàng Minh Hiếu đề nghị trước hết phải làm rõ mối quan hệ giữa Luật Đất đai và Luật Dữ liệu.

Điều 4 của dự thảo quy định hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai được ưu tiên áp dụng theo Luật Đất đai. Trong khi đó, Luật Dữ liệu yêu cầu luật ban hành sau, nếu có quy định khác, phải xác định cụ thể việc thực hiện hoặc không thực hiện theo Luật Dữ liệu. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai chưa làm rõ nội dung này, có thể tạo khoảng trống pháp lý trong quá trình thực hiện.

Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An dự phiên thảo luận tại Hội trường

Đại biểu đề nghị phân định rõ: Luật Đất đai điều chỉnh nội dung dữ liệu đất đai, trách nhiệm tạo lập, cập nhật và khai thác chuyên ngành; còn việc quản trị, lưu trữ, kết nối, chia sẻ, bảo vệ dữ liệu và giao dịch điện tử phải được thực hiện theo pháp luật chung về dữ liệu, giao dịch điện tử và chuyển đổi số, trừ trường hợp đặc thù.

Bên cạnh đó, Điều 79 hiện mới liệt kê các cơ sở dữ liệu thành phần nhưng chưa xác định dữ liệu nào là dữ liệu chủ như yêu cầu của Luật Giao dịch điện tử. Theo đại biểu, dự thảo cần xác định cụ thể dữ liệu chủ, gồm ranh giới không gian, loại và mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý, chủ thể quyền, thời hạn, hạn chế quyền và biến động pháp lý của thửa đất. Đây là điều kiện quan trọng để chống sai lệch dữ liệu giữa thuế, đất đai, dân cư, xây dựng và bất động sản.

Toàn cảnh phiên Quốc hội thảo luận tại Hội trường

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu cũng lưu ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang quy định mã định danh điện tử đối với bất động sản. Nếu Luật Đất đai tạo một mã thửa đất, Luật Kinh doanh bất động sản tạo một mã bất động sản, cơ quan thuế tạo một định danh khác mà không xác định quan hệ “gốc và tham chiếu” thì sẽ hình thành nhiều bản ghi về cùng một tài sản.

Vì vậy, đại biểu đề nghị xác định mã định danh thửa đất là mã định danh nền tảng; mã bất động sản, công trình, căn hộ và dự án được liên kết với mã này theo quan hệ thứ bậc dữ liệu, thay vì các luật cùng tạo những hệ định danh độc lập.

Dự thảo cũng cần quy định rõ quyền của người sử dụng đất đối với dữ liệu về mình, gồm quyền tiếp cận, yêu cầu sửa sai trong thời hạn xác định; đồng thời, quy định trách nhiệm khắc phục của cơ quan nhà nước khi dữ liệu sai, bảo đảm dữ liệu phản ánh đúng thực tiễn.

“Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chỉ có thể vận hành tốt nếu có dữ liệu đủ tin cậy; dữ liệu chỉ phát huy giá trị nếu có kiến trúc pháp lý thống nhất. Do vậy, cần làm rõ ngay trong Luật các quy định về phương pháp định giá, điều kiện dữ liệu và quản trị dữ liệu. Đây là điều kiện cần thiết để tăng tính khả thi của chính sách, giảm nguy cơ tranh chấp và tạo nền tảng cho quản trị đất đai số”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu nhấn mạnh.