Giải tỏa 'nút cổ chai' hạ tầng, TP.HCM tái định hình không gian siêu đô thị

Nhiều năm qua, chỉ cần nhắc đến quốc lộ 13 đoạn cửa ngõ nối Bình Thạnh với Bình Dương cũ, người đi đường lại ngán ngẩm trước cảnh dòng xe đặc quánh. Là tuyến huyết mạch của dòng người và hàng hóa giữa TP.HCM và khu vực phía Bắc, nhưng cứ đến các nút giao, dòng phương tiện lại bị dồn ứ, biến tuyến đường thành những “cổ chai” kéo dài qua năm tháng.

Những tiếng còi xe giữa dòng phương tiện chen chúc, cùng những cuộc bàn thảo kéo dài suốt một thập kỷ, đã biến quốc lộ 13 không chỉ thành nỗi ám ảnh giao thông mà còn trở thành một điểm nghẽn đối với năng lực kết nối và tăng trưởng của cả vùng.

Sau nhiều năm chờ đợi, nút thắt này cuối cùng cũng đứng trước thời điểm được tháo gỡ. Dự án mở rộng quốc lộ 13 được khởi công vào ngày 2/9/2026 và trục cửa ngõ Đông Bắc đứng trước cơ hội rũ bỏ hình ảnh ngột ngạt quen thuộc, mở toang cánh cửa để dòng người và hàng hóa thông suốt, tiếp thêm xung lực phát triển cho cả vùng.

Tuyến quốc lộ 13. Ảnh: Hứa Phương

Từ làm đường đến tái cấu trúc đô thị

Theo quy hoạch, đoạn quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến ranh Bình Dương cũ sẽ được mở rộng lên 60m, quy mô 10 làn xe, với tổng vốn đầu tư hơn 21.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, tuyến đường trên cao dài khoảng 3,2km được kỳ vọng trực tiếp giải tỏa áp lực giao thông tại cửa ngõ Đông Bắc.

Nhưng giá trị của việc đầu tư quốc lộ 13 không chỉ nằm ở chuyện thêm làn xe. Khi tuyến đường được mở rộng, khả năng kết nối từ trung tâm TP.HCM đến các khu công nghiệp lớn ở Bình Dương cũ sẽ được cải thiện đáng kể. Đây là khu vực tập trung đông chuyên gia, lao động kỹ thuật cao, nhà máy sản xuất và các đầu mối logistics của cả TP.HCM lẫn vùng kinh tế phía Nam.

Nói cách khác, khi dòng xe được khơi thông, dòng người, dòng hàng hóa và cả dòng vốn cũng có thêm điều kiện để lưu chuyển nhanh hơn.

Nếu quốc lộ 13 mở rộng cánh cửa phía Đông Bắc thì vành đai 4 đang từng bước tạo nên một vòng kết nối rộng hơn, vượt qua những ranh giới hành chính vốn từng chia cắt không gian phát triển.

Cụ thể, hai dự án thành phần của vành đai 4 cũng nhập cuộc thời điểm này. Trong đó, đoạn từ ngã tư Tóc Tiên - Châu Pha đến cầu Châu Đức có tổng mức đầu tư khoảng 4.776 tỷ đồng; đoạn từ sông Sài Gòn đến kênh Thầy Cai được đầu tư khoảng 7.050 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 1 đoạn từ Kinh Dương Vương đến ranh Long An cũ cũng được TP.HCM khởi động.

Sau mốc tháng 9, danh sách các công trình lớn dự kiến khởi động tiếp tục nối dài với cầu Thủ Thiêm 4, cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, tuyến đường liên cảng Cát Lái - Phú Hữu kết nối Vành đai 3, nút giao Gò Công...

Đáng chú ý, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành dự kiến có tổng mức đầu tư khoảng 134.000 tỷ đồng, được kỳ vọng hình thành một hành lang kết nối tốc độ cao giữa khu vực trung tâm và sân bay quốc tế Long Thành.

Tất cả các dự án này đều nằm trong danh mục 77 dự án giao thông và hạ tầng kỹ thuật trọng điểm mà TP.HCM đang tập trung thúc đẩy, với tổng nhu cầu vốn lên tới khoảng 1,78 triệu tỷ đồng. Danh mục này gồm 11 dự án đường sắt đô thị, 51 dự án đường bộ, 14 dự án hạ tầng kỹ thuật và một dự án đường thủy.

Sự đan xen giữa đường bộ, đường sắt và đường thủy cho thấy một thay đổi đáng chú ý trong cách TP.HCM nhìn về hạ tầng khi không còn đơn thuần là làm thêm đường để giải quyết ùn tắc trong phạm vi đô thị, mà là xây dựng một mạng lưới để kết nối một không gian kinh tế lớn hơn.

Đó cũng là điều kiện quan trọng để một TP.HCM mở rộng có thể vận hành như một siêu đô thị đa trung tâm, thay vì tiếp tục phát triển theo mô hình mọi dòng giao thông đều dồn về khu vực lõi.

Định hướng này cũng phù hợp với mục tiêu được đặt ra tại Nghị quyết 09-NQ/TW ngày 19/5/2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển TP.HCM trong kỷ nguyên mới: tạo đột phá về kết cấu hạ tầng, trong đó phấn đấu hoàn thành khoảng 200km đường sắt đô thị vào năm 2030.

Xa hơn, hạ tầng được kỳ vọng trở thành nền tảng để TP.HCM hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, từ đó nâng vị thế thành trung tâm kinh tế, tài chính và đổi mới sáng tạo của khu vực châu Á vào năm 2045.

Tại diễn đàn bất động sản “Siêu đô thị, siêu kết nối” do TheLEADER tổ chức mới đây, các chuyên gia cho rằng mạng lưới giao thông kết nối liên vùng đang tạo ra dà tăng trưởng mới cho TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Ảnh: TheLEADER.

Hạ tầng đang thay đổi cách định giá bất động sản

Sự thay đổi của hạ tầng diễn ra trong một bối cảnh kinh tế mà dòng vốn ngày càng được sàng lọc kỹ hơn.

Theo dữ liệu từ Savills, kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà phục hồi, với PMI đạt 51,8 điểm, tiêu dùng nội địa tăng 7% trong nửa đầu năm và hoạt động nhập khẩu máy móc, nguyên vật liệu tăng mạnh. Nhưng ở chiều ngược lại, chi phí vốn đang trở thành áp lực đáng kể đối với thị trường bất động sản khi lãi suất vay mua nhà có thời điểm chạm ngưỡng 13%.

Trong môi trường đó, khi vốn không còn dễ dàng chảy vào mọi dự án, hạ tầng trở thành một trong những thước đo quan trọng để xác định đâu là những khu vực có khả năng tạo giá trị bền vững.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, trong nhiều năm, bất động sản có giá trị cao thường tập trung ở khu vực trung tâm. Nhưng khi mạng lưới giao thông được mở rộng, những bất động sản có khả năng kết nối tốt có thể trở thành nhóm tài sản giá trị nhất.

Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP.HCM sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo ông Neil MacGregor, xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM đã xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm, nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước. Quy mô đầu tư này cho thấy hạ tầng không còn đơn thuần là câu chuyện giao thông, mà đang trở thành một phần của chiến lược tổ chức lại không gian kinh tế - đô thị.

Tuy nhiên, hạ tầng có thể mở đường cho giá trị tăng lên, nhưng không tự thân tạo ra giá trị.

Tại Diễn đàn bất động sản 2026 “Siêu đô thị, siêu kết nối” do TheLEADER tổ chức mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng câu chuyện “đón sóng” hạ tầng đã bước sang một trang khác.

Theo bà Dung, thời kỳ thị trường cứ nghe ngóng quy hoạch là sốt đất, giá nhảy múa theo những nét vẽ trên bản đồ đã qua. Người mua và nhà đầu tư hiện tại đã tỉnh táo hơn rất nhiều, buộc thị trường phải sòng phẳng tách bạch: đâu là cơn sốt ảo do đầu cơ thổi giá và đâu mới là giá trị ở thực mang lại dòng tiền dài hạn?.

Dẫn chứng từ thực tế TP.HCM, bà Dung chỉ ra không ít khu vực từng chứng kiến giá đất vọt lên chóng mặt chỉ vì ăn theo thông tin tuyến metro đi qua, để rồi sau đó phải ngậm ngùi hạ nhiệt. Cơn hưng phấn ban đầu qua đi, người ta mới vỡ lẽ rằng việc một khu đất nằm sát rạt nhà ga chỉ là “điều kiện cần”.

"Điều kiện đủ và cũng là mấu chốt giữ chân người ở là xung quanh nhà ga ấy có mọc lên được một hệ sinh thái sống động hay không. Người dân cần chỗ làm việc, trường học cho con, bệnh viện, siêu thị và không gian công cộng để sinh hoạt mỗi ngày, chứ không chỉ cần mỗi một lối đi bộ ra ga tàu", bà Dung nhấn mạnh.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, hạ tầng giao thông nếu đứng đơn độc giữa một bãi đất trống hay một khu dân cư "để ngủ" mà thiếu tiện ích thì giá trị gia tăng cho bất động sản chỉ là con số tượng trưng.

"Muốn hạ tầng thực sự trở thành đòn bẩy kinh tế, nó phải được đặt trọn vẹn trong mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD), nơi từng mét vuông đất quanh nhà ga đều phải phục vụ trực tiếp cho cuộc sống thật của người dân", bà Dung nhấn mạnh.

Quan điểm này cũng cho thấy một sự thay đổi quan trọng trong cách nhìn về bất động sản. Thị trường không còn chỉ định giá một vị trí, mà ngày càng định giá cả hệ sinh thái phía sau vị trí đó.

Ủng hộ cách tiếp cận này, ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, cho rằng sức mạnh của một siêu đô thị đa cực không nằm ở việc mở rộng diện tích, mà ở tính tương hỗ giữa các cực chức năng chuyên biệt.

Trong chiến lược đưa TP.HCM trở thành trung tâm kinh tế quốc tế với năm cực tăng trưởng, khu vực Bình Dương cũ không còn đơn thuần là vùng đệm của đô thị lõi. Địa phương này đang định hình vai trò một cực động lực với mũi nhọn khoa học - công nghệ và công nghiệp công nghệ cao. Trên nền tảng FDI, sản xuất và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, Bình Dương cũ có điều kiện để hình thành một trung tâm kinh tế - tri thức mới của toàn vùng.

"Khi khoảng cách giữa 'nơi làm việc' và 'nơi đáng sống' ngày càng được thu hẹp, Bình Dương có khả năng chuyển từ nơi người lao động đến làm việc thành nơi họ lựa chọn để sống lâu dài", ông Phan nói.

Với quy mô kinh tế lớn, thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao và cơ cấu xuất khẩu đang dịch chuyển lên những phân khúc có giá trị gia tăng cao hơn, Bình Dương đã hình thành một thị trường nội địa với sức mua thực chất.

"Vì vậy, hạ tầng kỹ thuật và chính sách ưu đãi có thể là điều kiện cần, nhưng chất lượng sống mới là điều kiện đủ để giữ chân nguồn nhân lực và biến một cực sản xuất thành một cực đô thị thực sự", ông Phan đánh giá.

Đây cũng là điểm giao nhau giữa hạ tầng và bất động sản trong chu kỳ phát triển mới. Khi giao thông mở ra những không gian phát triển mới, dòng vốn sẽ không còn chỉ tìm đến nơi có đất rẻ hay nơi có thông tin quy hoạch, mà tìm đến những nơi có khả năng hình thành cộng đồng cư dân, việc làm, dịch vụ và dòng tiền thực.