Khai thác tốt quỹ đất khi thí điểm mô hình TOD

Trước mắt, để triển khai thực hiện TOD, TP. Hồ Chí Minh phải khẩn trương xây dựng quy trình tính giá đất phục vụ công tác đền bù cho các dự án đầu tư công; thiết kế đô thị ưu tiên cao nhất dành cho người đi bộ trong phạm vi 10 phút bao quanh ga metro. TOD theo mô hình đô thị là tận dụng tối đa quỹ đất và không gian tại các nhà ga đầu mối để phát triển đô thị, nâng cao giá trị của khu vực quanh nhà ga. Với hình thức này, người dân có thể sử dụng giao thông công cộng với giá rẻ. Các chức năng đô thị được tích hợp gọn nhẹ, nâng cao tính tiện ích cho người dân, tạo nên sự sầm uất...

GS. Nguyễn Văn Phước, Chủ tịch Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc phát triển đô thị theo mô hình TOD xung quanh các nhà ga của các tuyến metro mà thành phố đang triển khai sẽ định hình đô thị, khơi thông nguồn lực để phát triển.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, nếu thực hiện thành công, mô hình thí điểm này sẽ thay đổi bộ mặt giao thông của cả nước. Theo PSG.TS. Hồ Quốc Chinh, Đại học Sydney (Australia), trở ngại của TP. Hồ Chí Minh khi triển khai TOD là các tuyến muốn thực hiện đã hình thành trước (nhà ga, tuyến metro đã định trước), giá đất tăng lên do đầu tư metro. Mô hình TOD cũng tạo áp lực tài chính khi phải xây thêm ga mới và phát triển vùng lân cận. Do đó, theo ông Chinh, TP. Hồ Chí Minh có thể phát triển cơ sở hạ tầng quanh ga giúp tăng độ tiếp cận và quay vòng vốn để tái đầu tư. Đó là phát triển khu vực các nhà ga Bến Thành, Tao Đàn, Dân Chủ, Văn Thánh của các tuyến metro thành các khối văn phòng tập trung; quy hoạch các ga ngoại ô thành những khu dân cư mật độ cao (nhà chung cư cao tầng).

Đề xuất một chiến lược tổng thể định hướng và tối ưu hóa giá trị phát triển, bà Dương Nguyệt Thanh, Công ty TNHH Arup Vietnam góp ý, thành phố cần xây dựng dữ liệu nguồn lực đất đai dọc các tuyến metro; xây dựng khung tiêu chí lựa chọn mô hình TOD phù hợp bối cảnh và tiềm năng từng khu vực; tối ưu hóa quy hoạch trên mạng lưới; định lượng giá trị phát triển; quy tắc và cơ chế đầu tư.

Trên thực tế, để phát triển mô hình TOD tại thành phố thì cần giải quyết các vấn đề chủ yếu là đánh giá hiện trạng để đưa ra giải pháp kỹ thuật và tạo cơ chế, chính sách; tìm giải pháp hướng tới phát triển bền vững, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Liên quan tới những vấn đề này, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi cho rằng, một trong những điều kiện để sớm hình thành các đô thị theo mô hình đa trung tâm, các cửa ngõ kết nối vùng là phát triển đồng bộ kết cấu hạ tầng giao thông, nhất là hệ thống metro với mô hình TOD theo Nghị quyết 98 của Quốc hội, hệ thống giao thông hiện đại đa tầng, giao thông ngầm… Theo đó, TOD gắn giao thông công cộng với sử dụng đất để khai thác hiệu quả đất đai, khai thác hệ thống hạ tầng giao thông để mở rộng không gian phát triển đô thị, khu chức năng đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai cho cả vùng.

Hiện thành phố đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc tham mưu UBND lên kế hoạch thực hiện rà soát quỹ đất phù hợp để khai thác, phát triển khu vực xung quanh nhà ga tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), các nút giao thông với đường Vành đai 3 thuộc địa phận TP. Hồ Chí Minh để triển khai thí điểm mô hình TOD. Tiếp theo, sẽ triển khai thực hiện tại các đầu mối giao thông của các tuyến đường sắt gắn với đề án phát triển hệ thống đường Vành đai 4 và cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài.

Trước đó, TP. Hồ Chí Minh đã khảo sát bộ quỹ đất dọc Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), số 2 (Bến Thành - Tham Lương), Vành đai 2, 3, 4, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài, qua đó ghi nhận khoảng 10.000 ha đất có thể khai thác, từ đó tạo ra nguồn lực lớn để đầu tư các dự án khác. Thành phố cũng đề xuất thành lập quỹ phát triển hệ thống giao thông vùng Đông Nam Bộ. Quỹ được hình thành từ vốn ngân sách nhà nước, nguồn xã hội hóa và các nguồn khác; có nhiệm vụ đầu tư, đảm bảo nguồn vốn cho các dự án trọng điểm mang tính liên kết vùng Đông Nam Bộ.

“Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị liên quan rà soát điều chỉnh quy hoạch dọc theo các tuyến đường vành đai, cao tốc và phát triển các vùng phụ cận để tham mưu UBND thành phố khai thác hiệu quả quỹ đất trên địa bàn tạo nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông”, ông Mãi yêu cầu.

Minh Lâm