Kiến nghị tính giá đất dự án BT lúc ký kết hợp đồng nhằm đảm bảo công bằng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý hoàn thiện các dự thảo Nghị quyết liên quan đến Luật Đất đai và Nghị quyết 98. Để tháo gỡ xử lý dứt điểm các dự án BT tồn đọng, văn bản kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao).

Bất cập từ độ trễ giao đất

Theo HoREA, dự thảo Nghị quyết hiện quy định thời điểm định giá đất thanh toán là lúc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Hiệp hội cho rằng quy định này chưa đảm bảo nguyên tắc ngang giá, gây thiệt thòi lớn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân chính là lỗi chậm giao đất thường thuộc về cơ quan Nhà nước.

Thực tế, nhà đầu tư thường hoàn thành và bàn giao công trình hạ tầng (thời điểm T1) từ sớm. Tuy nhiên, thủ tục giao quỹ đất đối ứng thường kéo dài nhiều năm sau mới có quyết định (thời điểm T2).

Nếu định giá tại thời điểm T2, giá đất đã tăng cao so với thời điểm đầu tư. Trong khi đó, cơ chế bù đắp bằng lãi suất ngân hàng theo dự thảo được đánh giá là quá thấp so với chi phí cơ hội và trượt giá thực tế.

HoREA kiến nghị thời điểm xác định giá đất phải là thời điểm ký Hợp đồng BT. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Dẫn chứng cụ thể, Công ty MHL ký hợp đồng BT năm 2016, bàn giao công trình cho Quân chủng Phòng không - Không quân từ tháng 2-2018. Tuy nhiên, phải đến tháng 3-2025 (tức 7 năm sau), UBND TP.HCM mới có quyết định giao khu đất nằm trên đường Nguyễn Tất Thành (quận 4 cũ) để thanh toán. Việc áp dụng giá đất năm 2025 cho công trình hoàn thành năm 2018 là không sòng phẳng với nhà đầu tư.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị thời điểm xác định giá đất phải là thời điểm ký Hợp đồng BT. Một phương án khác là tính tại thời điểm hoàn thành bàn giao công trình (đối với dự án trước ngày 1-1-2021) đã được kiểm toán.

Cần áp dụng tiền lệ pháp lý để đảm bảo công bằng

Về cơ sở pháp lý, HoREA cho rằng việc thay đổi nội dung hợp đồng đã ký và đã hoàn thành theo hướng bất lợi cho nhà đầu tư có dấu hiệu bất cập. Cụ thể, việc tính lại giá đất ở thời điểm hiện tại có thể vi phạm nguyên tắc không hồi tố của Bộ luật Dân sự và Luật PPP, gây mất niềm tin vào môi trường đầu tư.

Hiệp hội viện dẫn tiền lệ từ Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ngày 24-04-2025. Tại văn bản này, Chính phủ đã cho phép xác định giá đất thanh toán BT tại một khu đô thị lớn ở TP.HCM là thời điểm ký tắt Hợp đồng BT.

HoREA kiến nghị Quốc hội cho phép áp dụng cơ chế tương tự cho các dự án BT trên cả nước. Điều này giúp đảm bảo tính thống nhất, tránh cơ chế "xin - cho" hoặc phân biệt đối xử giữa các dự án.

Trong văn bản kiến nghị, một lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ sẵn sàng hiến tặng phần chênh lệch giá trị (nếu có) vào công trình công ích. Tuy nhiên, vị này kiên quyết đề nghị Nhà nước tuân thủ cam kết hợp đồng về thời điểm định giá để đảm bảo tính thượng tôn pháp luật.

QUANG HUY