Liên tục có điều chỉnh, bất động sản nghỉ dưỡng chờ 'sóng lớn'

Tỉnh Quảng Nam, một trong những địa phương từng là điểm nóng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, đang đẩy nhanh rà soát và tiến tới cấp giấy chứng nhận các dự án căn hộ du lịch (condotel), đảm bảo điều kiện để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc vốn đang chìm trong ảm đạm.

Nhiều động thái mới

Cụ thể, theo Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam, địa phương này đang tập trung thí điểm việc cấp sổ hồng cho một dự án bất động sản du lịch đã đủ các điều kiện theo quy định. Cùng với đó là rà soát lại tất cả các dự án tương tự để tìm hướng tháo gỡ theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

Trước đó, ông Hồ Quang Bửu, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam, đã giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp cùng các sở ngành, địa phương rà soát, thống kê các công trình, dự án bất động sản không phải dự án nhà ở trên địa bàn.

Các dự án, công trình được rà soát tháo gỡ bao gồm các loại hình: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ thương mại dịch vụ… chưa đảm bảo thủ tục đất đai, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình gắn liền với đất.

Bất động sản du lịch được dự báo còn nhiều khó khăn trong năm 2024.

Cùng với Quảng Nam, các địa phương có thế mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang),… cũng đang tập trung tháo gỡ vấn đề cấp sổ cho các dự án đủ điều kiện. Đặc biệt, mới đây, Bộ TN&MT đã có những chỉ đạo thêm về vấn đề này.

Cụ thể, Bộ TN&MT vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Văn bản của Bộ nêu rõ, theo phản ánh của một số địa phương và trên các phương tiện thông tin đại chúng, còn nhiều trường hợp căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ (officetel)… chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Tồn tại trên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ đề nghị UBND các tỉnh, thành tăng cường chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, tổng hợp, thống kê đầy đủ số lượng dự án... chưa được cấp giấy chứng nhận.

Các đơn vị chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho những loại hình căn hộ nói trên theo đúng quy định. Trường hợp chưa rõ hoặc vượt thẩm quyền thì báo cáo các bộ, ngành có liên quan để xem xét, giải quyết.

Vẫn ít “cửa sáng” vì pháp lý

Có thể thấy, các bộ ngành, địa phương đang đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nhìn chung phân khúc này được dự báo khó có “sóng lớn” trong ngắn hạn, một phần bởi tốc độ cấp sổ hồng cho các dự án vẫn còn khá chậm.

Hơn nửa năm kể từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10) có hiệu lực từ ngày 20/5/2023, đến nay vẫn còn khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel trên địa bàn TP.HCM chưa được cấp quyền sở hữu (sổ hồng).

Chính những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng cho các loại hình nghỉ dưỡng khiến phân khúc này chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Như tại Phú Quốc, sau khi Nghị định số 10 được ban hành, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung hàng, với kỳ vọng đón “sóng” mới, nhưng đến nay dường như chưa có chuyển biến lớn.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Vũ, một “siêu cò” đang nắm thông tin tại nhiều dự án ở Phú Quốc, tiết lộ sức mua nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse ven biển trong khu vực đang xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho chiếm đến 95% rổ hàng hóa của doanh nghiệp.

Đơn cử như một dự án tại bờ Tây của Phú Quốc đang được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse. Dự án có gần 1.000 căn hộ diện tích từ 25 - 55 - 70 - 102 m2, mức giá tham khảo là 4,9-11,7 tỷ đồng/căn condotel, hoặc 17-35 tỷ đồng/căn shophouse.

Chủ đầu tư rục rịch mở hàng, tăng cường quảng bá, tuy nhiên, theo anh Vũ, phần lớn các nhà đầu tư cá nhân còn khá e dè, hỏi nhiều nhưng chốt ít, bởi vấn đề cốt lõi nhất là làm sổ hồng vẫn bị bỏ ngỏ. “Chúng tôi không thể trả lời rõ ràng vấn đề sổ hồng khi khách hàng hỏi”, anh Vũ thừa nhận.

Dữ liệu của VARS cũng chỉ ra trong năm vừa qua, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Đáng nói, mặc dù nguồn cung rất khan hiếm nhưng thanh khoản dự án lại rất thấp bởi ách tắc về pháp lý và tâm lý e ngại của khách hàng. Tỷ lệ giao dịch của thị trường chỉ bằng 1/10 so với trước dịch Covid-19. Kết quả, cả năm 2023, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 sản phẩm được bán ra.

Trong thời gian tới, VARS dự báo nhiều khả năng nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP dần “ngấm” sâu hơn, tuy nhiên khó có bứt phá. Mức tăng dự báo vào khoảng 20% so với năm 2023.

Về dài hạn, VARS dự báo giao dịch có xu hướng tăng, song vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19. Dự kiến lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023. Thị trường sẽ đạt kết quả ấn tượng nếu như nhận được cú huých đủ mạnh từ ngành du lịch.

Ông Trần Vũ, nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R, cũng đánh giá phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024 chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Bởi, cho dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng "phòng thủ" vẫn đang diễn ra trên diện rộng.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, quản lý vận hành cũng đang là điểm nghẽn khiến bất động sản nghỉ dưỡng chậm hồi phục. Theo số liệu từ BHS Group, hơn một nửa số lượng bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao, nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Với những diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần vượt qua chặng đường dài vô cùng gian nan ở phía trước. Cùng với giá bán, vấn đề cấp sổ và phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt để các dự án tăng lượng thanh khoản.

Hưng Nguyên