Mở đường cho REITs từ những tài sản tạo dòng tiền bền vững

PV: Quỹ đầu tư bất động sản được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho thị trường. Từ thực tế hiện nay, theo bà, điều kiện nào đang thiếu để REITs có thể phát triển thực chất tại Việt Nam, thay vì mới dừng lại ở tiềm năng và khuôn khổ pháp lý?

Bà Phạm Thị Miền

Bà Phạm Thị Miền: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi vốn phát triển dự án bất động sản lại mang tính trung và dài hạn. Vì vậy, nhu cầu phát triển thêm các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là rất cần thiết. REITs là một trong những mô hình có thể đáp ứng yêu cầu này và đã được triển khai tại nhiều quốc gia.

Để REITs phát triển tại Việt Nam, trước hết vẫn cần một hành lang pháp lý đủ chi tiết, cụ thể và rõ ràng. Đây là yếu tố nền tảng để các chủ thể có cơ sở tham gia thị trường.

Tuy nhiên, theo tôi, vấn đề cốt lõi hơn hiện nay là Việt Nam còn thiếu những tài sản có dòng tiền phù hợp với đặc tính của REITs. REITs không đơn thuần hướng đến việc tiếp cận đất đai, phát triển dự án rồi chuyển nhượng, mà cần những tài sản đã có khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền tương đối ổn định.

Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua vẫn tập trung nhiều vào sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây chưa hẳn là loại tài sản đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư REITs. Bên cạnh đó, REITs đòi hỏi mức độ minh bạch rất cao, đặc biệt trong định giá tài sản. Việc định giá phải chính xác, chuyên nghiệp và có khả năng kiểm chứng để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

PV: Như bà vừa chia sẻ, một trong những điều kiện quan trọng của REITs là phải có nguồn tài sản tạo dòng tiền ổn định. Thị trường Việt Nam đã có đủ nguồn tài sản đáp ứng yêu cầu này chưa và những phân khúc nào có triển vọng trở thành tài sản cơ sở cho REITs?

Bà Phạm Thị Miền: Như tôi đã đề cập, một trong những nguyên nhân khiến REITs chưa thực sự phát triển tại Việt Nam là chúng ta còn thiếu tài sản đạt chuẩn để thu hút nhà đầu tư.

Bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng, bán lẻ, khách sạn hay nhà ở cho thuê đều có triển vọng trở thành nguồn tài sản cơ sở cho REITs, bởi đây là những phân khúc gắn với hoạt động khai thác, cho thuê. Tuy nhiên, điều quan trọng không hẳn nằm ở việc phân khúc nào đi trước mà là chất lượng của từng tài sản. Một dự án phù hợp với REITs phải có khả năng tạo dòng tiền ổn định, hiệu quả và không phụ thuộc quá lớn vào yếu tố mùa vụ hay chu kỳ.

Tôi đặc biệt lưu ý tới nhà ở cho thuê. Đây là phân khúc có nhiều tiềm năng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, trong đó có nhà ở xã hội cho thuê.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam hiện chưa thực sự chuyên nghiệp, hoạt động còn khá manh mún và phần lớn dựa vào các cá nhân sở hữu tài sản rồi trực tiếp khai thác. Khi hình thành được một thị trường cho thuê chuyên nghiệp hơn, trong đó quản lý và vận hành được chú trọng, đây có thể trở thành nguồn tài sản đáng quan tâm đối với mô hình REITs.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Ảnh: Đức Thanh

PV: Nếu REITs được phát triển thực chất, mô hình này có thể làm thay đổi cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản như thế nào, thưa bà?

Bà Phạm Thị Miền: Trước hết, REITs có thể bổ sung một kênh dẫn vốn còn thiếu của thị trường bất động sản. Khi có thêm nguồn vốn trung và dài hạn, doanh nghiệp sẽ có thêm lựa chọn bên cạnh vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng.

Một tác động khác rất đáng chú ý là khả năng cải thiện vòng quay vốn của doanh nghiệp. Thời gian qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phát triển dự án và thu hồi vốn chủ yếu thông qua bán sản phẩm. Khi thị trường gặp khó khăn, quá trình bán hàng và thu hồi vốn chậm lại, một lượng vốn lớn có thể nằm trong những tài sản đã hoàn thành.

REITs tạo ra một cơ chế khác. Doanh nghiệp có thể phát triển tài sản, đưa tài sản đáp ứng yêu cầu vào một cấu trúc phù hợp và chuyển một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu kinh tế của tài sản cho nhà đầu tư. Qua đó, doanh nghiệp có thể thu hồi một phần vốn đã đầu tư, trong khi tài sản vẫn tiếp tục vận hành và tạo dòng tiền cho nhà đầu tư.

Chẳng hạn, với một tòa nhà văn phòng cho thuê, thay vì doanh nghiệp tiếp tục nắm giữ toàn bộ tài sản, tài sản phù hợp có thể được đưa vào cấu trúc REITs. Nguồn vốn thu hồi sau đó có thể tiếp tục được đầu tư vào các dự án mới. Nhờ vậy, vốn không nằm yên trong tài sản đã hoàn thành mà có thể tiếp tục quay vòng.

Tuy nhiên, không nên nhìn REITs đơn thuần như một công cụ để doanh nghiệp bán tài sản lấy tiền. Giá trị quan trọng hơn là tạo ra vòng quay vốn hiệu quả trên cơ sở tài sản tốt, dòng tiền thực, quản trị chuyên nghiệp và định giá minh bạch, chính xác.

PV: Từ kinh nghiệm quốc tế và điều kiện thực tế của Việt Nam, theo bà, đâu là những vấn đề cần ưu tiên tháo gỡ để hình thành một thị trường REITs thực chất?

Bà Phạm Thị Miền: Theo tôi, có ba vấn đề cần được ưu tiên. Thứ nhất là chuẩn hóa nguồn tài sản có thể đưa vào REITs. Một tài sản muốn tham gia mô hình cần đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quyền sở hữu, khả năng tạo dòng tiền, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng khách thuê, thời hạn thuê, nghĩa vụ tài chính và các rủi ro liên quan. Nói cách khác, chúng ta cần xây dựng chuẩn đối với tài sản đầu tư, chứ không nên chỉ tập trung vào mô hình quỹ.

Thứ hai là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý. Thị trường bất động sản vốn chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật, trong đó có pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Khi gắn thêm cấu trúc huy động vốn, hành lang pháp lý càng cần đầy đủ, cụ thể để các chủ thể có cơ sở tham gia và nhà đầu tư có niềm tin vào mô hình.

Thứ ba là xây dựng hạ tầng thông tin minh bạch. Các thông tin và số liệu phải có khả năng kiểm định, xác thực; hoạt động định giá, kiểm toán, công bố thông tin, báo cáo dòng tiền và quản trị tài sản cần được thực hiện theo những chuẩn mực rõ ràng. Điều này đặc biệt quan trọng trong giai đoạn đầu khi thị trường còn sơ khai. Minh bạch ngay từ đầu sẽ là cơ sở để tạo dựng niềm tin; khi có niềm tin, nhà đầu tư mới sẵn sàng tìm hiểu và tham gia thị trường.

PV: Xin cảm ơn bà!