Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển

Phát biểu khai mạc buổi tọa đàm, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam chia sẻ, trong lịch sử phát triển của nhiều đô thị thành công trên thế giới, có ba yếu tố luôn quyết định cục diện, gồm: Tư duy quy hoạch dài hạn; Thể chế, chính sách đủ linh hoạt để giải phóng năng lực thị trường; Hạ tầng đồng bộ - hiện đại - kết nối vùng. Bắc Ninh hôm nay đang đồng thời sở hữu và hội tụ cả ba yếu tố này:

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam phát biểu khai mạc buổi tọa đàm

Thứ nhất, tư duy quy hoạch dài hạn: Mở rộng không gian phát triển không đơn thuần là sáp nhập địa giới mà là mở rộng khả năng tổ chức không gian phát triển vùng, tạo điều kiện để tái cấu trúc các trung tâm tăng trưởng, phân tầng chức năng đô thị và công nghiệp một cách chiến lược. Thay vì “đô thị hóa dồn nén”, Bắc Ninh đang tiến tới “đô thị hóa giãn nở”, một chiến lược khôn ngoan giúp khai thác dư địa phát triển ở vành đai, đồng thời kiểm soát rủi ro bong bóng giá đất ở khu trung tâm.

Thứ hai, thể chế - chính sách đang tạo ra cửa sổ cơ hội mới. Việc Bắc Ninh hướng tới trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới mở ra khả năng chủ động hơn về ngân sách, đầu tư, quy hoạch và cơ chế đặc thù. Khi thể chế được thiết kế tốt, đây sẽ là bệ đỡ vững chắc cho phát triển thị trường bất động sản bền vững, thay vì phát triển tự phát.

Thứ ba, hạ tầng kết nối vùng đang được định hình đồng bộ: Cao tốc, sân bay, hành lang logistics chiến lược sẽ kéo theo dòng vốn đầu tư, dòng dân cư, dòng thương mại dịch vụ. Hạ tầng tốt luôn đi trước một chu kỳ tăng trưởng bất động sản. Và Bắc Ninh đang có điều kiện hiếm có để kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới.

Việc hợp nhất hai tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh đã mở ra không gian phát triển mới đầy triển vọng cho địa phương. Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Bắc Ninh lần thứ I, nhiệm kỳ 2025 - 2030 xác định rõ định hướng phát triển của tỉnh với mục tiêu trọng tâm: Đưa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trước năm 2030.

Tỉnh Bắc Ninh hướng tới trở thành trung tâm công nghiệp, dịch vụ tri thức và đổi mới sáng tạo của vùng Thủ đô mở rộng, đóng vai trò là cực tăng trưởng kinh tế của vùng và cả nước. Việc mở rộng không gian phát triển và định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương đang mở ra thời cơ vàng cho Bắc Ninh trong thu hút đầu tư và phát triển thị trường bất động sản.

Các tuyến giao thông trọng điểm như cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, Quốc lộ 18, đường Vành đai 4, cùng các tuyến vành đai kết nối liên tỉnh đang tạo nên mạng lưới liên kết vùng hoàn chỉnh, mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho các khu đô thị và khu công nghiệp quy mô lớn.

Theo nhận định của các chuyên gia, dư địa và tiềm năng của thị trường bất động sản Bắc Ninh nằm ở sự đa dạng các phân khúc, bao gồm: Khu đô thị vệ tinh và khu đô thị mới dọc các trục giao thông chiến lược; nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, công nhân tại các khu công nghiệp mở rộng; bất động sản thương mại - dịch vụ và logistics gắn với các khu công nghiệp trọng điểm; dự án đô thị thông minh và khu dân cư hiện đại phục vụ nhu cầu dân số đô thị hóa nhanh.

Giai đoạn 2025 – 2030 được các chuyên gia dự báo là thời điểm bản lề để Bắc Ninh tái định vị thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng mạnh, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng "tăng tốc" dịch chuyển dòng tiền về nơi giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Theo đó, nhà đầu tư thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý tại các khu vực ven trung tâm.

Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất tại các vùng trung tâm tỉnh đang ngày một khan hiếm, mật độ dân cư cao, thì những đô thị khu vực vệ tinh chính là lời giải cho bài toán giãn dân, giãn đầu tư và phân bổ lại nguồn lực phát triển vùng. Các khu vực như Tân Yên, Yên Phong, Tiên Du, Thuận Thành… cũng đang được đánh giá là điểm sáng đầu tư mới, với biên độ tăng giá và thanh khoản cao. Dự báo, giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng có thể tăng trung bình 10 - 15% mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2030.

Đón đầu xu hướng và sự dịch chuyển dòng tiền của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã "tăng tốc" triển khai và sẵn sàng đưa ra thị trường hàng loạt sản phẩm bất động sản tiềm năng với pháp lý rõ ràng. Nổi bật là dự án Khu dân cư Bắc Cao Thượng (tên thương mại là Hawee Parkland Cao Thượng) tại Tân Yên do Công ty Cổ phần Hawee Bất động sản (thành viên của Hawee Group) làm chủ đầu tư. Theo giới thiệu, dự án sở hữu hơn 30 tiện ích nội khu như quảng trường trung tâm, công viên hồ điều hòa, sân chơi thể thao, khu sinh hoạt cộng đồng, clubhouse, trung tâm thương mại… đáp ứng nhu cầu an cư, kinh doanh của cư dân.

PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam trình bày tham luận

Tại buổi tọa đàm, PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh, việc sáp nhập hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang đã tạo nên một "Bắc Ninh mới" với vị thế hoàn toàn khác biệt và tiềm lực phát triển mạnh mẽ. Kế thừa tinh thần quyết liệt, dám cạnh tranh và đối mặt với thách thức từ nền tảng cũ, Bắc Ninh đang sẵn sàng cho một giai đoạn phát triển mới hướng tới tương lai. Chỉ riêng năm 2024, GRDP Bắc Ninh đạt 232,8 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng 6,03%. GRDP bình quân đầu người năm 2024 đạt 6.010 USD, gấp 1,3 lần bình quân cả nước.

Sau sáp nhập, Bắc Ninh đạt được sự "tăng trưởng thần kỳ" với các tiêu chí phát triển kinh tế địa phương đều tăng cao. Quy mô kinh tế của tỉnh đã vươn lên đứng thứ 4 cả nước, với tổng diện tích lên tới 4.718km2. Cùng với đó, Bắc Ninh cũng thuộc Vùng Thủ đô, đem tới lợi thế kép thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản. Có thể thấy các tuyến đường cao tốc trọng điểm quốc gia đều đi qua khu vực Bắc Ninh.

Đẳng cấp đô thị của Bắc Ninh nên đi theo hướng công nghệ nhưng gắn với bản sắc truyền thống văn hóa, từ đó mới có thể vươn đẳng cấp. Ở kỷ nguyên mới, Bắc Ninh sở hữu những lợi thế chiến lược riêng, định hình sự phát triển dài hạn. Bắc Ninh có 2 lợi thế “động” để bứt phá: Một là “động” liên vùng - tính kết nối liên vùng mạnh mẽ với Hà Nội và các địa phương lân cận; Hai là “động” đẳng cấp - kết nối công nghệ, công nghiệp, đô thị theo xu hướng mới của thế giới, nâng tầm đẳng cấp phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh việc phát triển đô thị, bất động sản và công nghiệp, Bắc Ninh cần phải định hướng phát triển theo hướng xanh, gắn với thương mại dịch vụ.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ tại buổi tọa đàm

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Bắc Ninh hiện mới phát triển thị trường bất động sản “2.0”, chúng ta phải làm mới sự phát triển này. Đầu tiên phải thay đổi hình thức phát triển các khu công nghiệp, không thể tiếp tục gia công với hàm lượng trí tuệ thấp như 20 - 30 năm trước. Câu chuyện vẫn là công nghiệp và đô thị, nhưng nội hàm đã khác: Công nghiệp ở đây phải là công nghiệp số, công nghiệp hiện đại, bắt kịp cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0. Hiện nay, Việt Nam lắp ráp tới 60% lượng điện thoại Samsung toàn cầu, nhưng phần giá trị được hưởng lại rất thấp. Do đó, cần phát triển công nghiệp đi kèm hàm lượng chất xám, giá trị sáng tạo của người Việt.

Song song với đó, đô thị phải hướng đến tiêu chí xanh và sạch. Bắc Ninh cần giải quyết được mâu thuẫn giữa tăng trưởng nóng và bảo vệ môi trường, bởi nhiều làng nghề tại Bắc Ninh cũ vẫn gặp tình trạng ô nhiễm. Nếu phát triển bất động sản đô thị gần các khu công nghiệp ô nhiễm thì sẽ thất bại, không ai dám đến ở. Muốn phát triển công nghiệp chất lượng cao, Bắc Ninh phải có chiến lược đào tạo nhân lực, trở thành trung tâm đào tạo mới của vùng.

Về quy hoạch, cần xác định rõ phân khúc bất động sản công nghiệp thông minh - xanh - hiện đại sẽ đặt ở khu vực Bắc Ninh cũ hay Bắc Giang cũ, làm sao để tận dụng lợi thế hạ tầng như tuyến đường sắt cao tốc Côn Minh - Hải Phòng và các tuyến liên kết vùng. Bên cạnh công nghiệp thông minh, phải đi kèm với khu đô thị sinh thái thông minh. Các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tại Bắc Ninh có thể thử nghiệm mô hình này để trở thành hình mẫu cho các địa phương khác học hỏi. Bắc Ninh hoàn toàn có thể đi trước nếu có cơ chế và quy chế đồng bộ, rõ ràng để nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn.

Qua buổi tọa đàm, các chuyên gia và nhà đầu tư khái quát được bức tranh tổng thể về tiềm năng phát triển bất động sản Bắc Ninh trong vận hội mới. Hòa vào sự phát triển chung của đất nước, Bắc Ninh đang có sự phát triển lớn mạnh về mọi mặt, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Dương Trang