Tình trạng 'lệch pha' cung cầu trên thị trường bất động sản vẫn chưa được cải thiện

Nguồn cung vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Ảnh: T.L

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý III, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III/2024. Tính chung 9 tháng năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Phân theo doanh nghiệp phát triển dự án, bà Miền cho biết, nguồn cung nhà ở quý III trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường.

Xét về phân khúc, trong quý III, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m2 duy trì ổn định ở mức 63%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024.

Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Về giá bán, ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn".

Trong quý III, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%. Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58 nghìn giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Theo bà Phạm Thị Miền, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập giá BĐS tăng cao; mất cân đối cung - cầu; tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; hành lang pháp lý. Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời, sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế. Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín./.

Mai Tấn