Chuyên gia lý giải vì sao thị trường bất động sản có nhu cầu nhưng giao dịch vẫn khó

(Ảnh tư liệu: Hải Quân).

Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 18/8, các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, dòng tiền vẫn tồn tại nhưng ngày càng hướng tới các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, khả năng hình thành đô thị và tạo dòng tiền trong dài hạn.

Người mua vẫn tìm kiếm nhưng cung - cầu chưa gặp nhau

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng này thông thường đạt khoảng 100 triệu lượt mỗi tháng. Trong giai đoạn gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm gần 39%, còn TP HCM và một số tỉnh, thành khác giảm khoảng 15%. Tuy nhiên, mức giảm tìm kiếm này không đồng nghĩa người mua đã rời khỏi thị trường mà qua đó phản ánh ba xu hướng lớn.

Trước hết là nhu cầu tìm kiếm đang tập trung nhiều vào căn hộ với tỷ lệ 40% tại TP HCM và 49% tại Hà Nội.Theo ông Tuấn, điều này cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến sản phẩm có thể ở được, khai thác được, thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội đầu cơ ngắn hạn.

Một trong những thay đổi tiếp theo mà ông Tuấn đề cập là người dùng đang tìm kiếm bất động sản ở xa hơn, đi theo những tuyến hạ tầng mới, đặc biệt tại khu Đông và khu Đông mở rộng.

"Tuy nhiên, có một điểm nghẽn là khoảng 80% nguồn cung trên thị trường hiện có giá trên 50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn người tìm kiếm lại đang tìm những sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2. Tức là thị trường hiện nay chưa có đủ sản phẩm phù hợp để nhu cầu thực chuyển hóa thành giao dịch. Vì vậy, thị trường sơ cấp vẫn gặp khó, trong khi thị trường thứ cấp có xu hướng giảm giá", ông Tuấn nói.

Ông cũng dẫn chứng thêm để thấy xu hướng giảm giá diễn ra khá đồng loạt trên thị trường và diễn ra tương đối nhanh, trong đó giá bất động sản thứ cấp tại Hà Nội đã giảm khoảng 5 - 14%, còn tại TP HCM giảm khoảng 5 - 7%.

Hạ tầng chỉ mới là điều kiện cần

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, bất động sản ở khu vực trung tâm TP HCM vẫn là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư rất quan tâm bởi quỹ đất tại ngày càng khan hiếm, nguồn cung bất động sản chất lượng cao có giới hạn, trong khi nhu cầu kinh doanh, cho thuê và sở hữu bất động sản vẫn ở mức cao.

Hiện nay, giá bất động sản tại khu vực trung tâm theo một số thống kê khoảng 200 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí có những khu vực như Thủ Thiêm gần đây có mức giá khoảng 1 tỷ đồng/m2.

Do đó, dòng bất động sản lõi trung tâm không phải ai cũng có thể tiếp cận. Các nhà đầu tư còn lại sẽ có xu hướng lựa chọn một phân khúc khác, đó là các sản phẩm tại những khu đô thị vệ tinh và những khu vực có hạ tầng đang được đầu tư, phát triển mạnh.

Ông Bình cho rằng sự phát triển của hạ tầng đang làm thay đổi đáng kể cách nhà đầu tư đánh giá vị trí bất động sản. Nếu trước đây nhà đầu tư thường đặt nặng vấn đề khoảng cách tới trung tâm bao nhiêu kilomet thì hiện nay người mua có xu hướng tính bằng thời gian di chuyển: Mất bao nhiêu thời gian để đến được trung tâm?

Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và các công trình hạ tầng lớn hoàn thành, khái niệm về thời gian di chuyển của nhà đầu tư sẽ thay đổi rất nhiều trong việc lựa chọn sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, ông Bình lưu ý hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ. Không phải bất động sản nào nằm gần cao tốc, sân bay hay một tuyến đường mới cũng mặc nhiên có khả năng tăng giá.

Theo ông, điều kiện đủ nằm ở khả năng hình thành một khu đô thị thực sự, trong đó cần hội tụ năng lực của chủ đầu tư, pháp lý, chất lượng xây dựng, tiện ích, dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và khả năng vận hành.

Theo góc nhìn này, một dự án nằm ở vùng ven chỉ thực sự trở thành cơ hội đầu tư khi khu vực đó có khả năng hình thành một trung tâm mới, có dân cư, việc làm,bảo đảm khả năng hình thành hoạt động thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội. Khi đó, vùng ven mới có thể thoát khỏi trạng thái một khu vực phụ thuộc vào trung tâm cũ.

Người mua ngày càng “soi” giá trị thật

Ở góc độ phân phối, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Bất động sản EXIMRS, cho rằng một thay đổi đáng chú ý khác là khách hàng hiện nay chuyên nghiệp hơn và ngày càng khắt khe với giá trị thực của sản phẩm. Việc chủ đầu tư đưa ra quá nhiều chính sách chiết khấu để tạo cảm giác ưu đãi rồi cộng vào giá bán không còn là phương thức hiệu quả để kích cầu và thúc đẩy giao dịch.

"Khi khách hàng nhìn vào bảng giá hoặc phiếu tính giá, họ có thể có cảm giác đang được ưu đãi rất nhiều nhưng thực tế trong không ít trường hợp, đó chỉ là một kỹ thuật trong việc xây dựng giá bán", bà Tú nói.

Do đó, theo đại diện EXIMRS, sản phẩm cần được định giá sát với giá trị thực ngay từ đầu thay vì dựa quá nhiều vào các chương trình khuyến mại. Bà dẫn chứng khi tiếp cận một dự án, đơn vị phân phối đưa dữ liệu thị trường vào ngay từ giai đoạn phác thảo để xác định nhu cầu, cơ cấu sản phẩm và mức giá mà thị trường có khả năng hấp thụ.

"Đối với mỗi dự án chúng tôi nhận phân phối từ chủ đầu tư, chúng tôi định hướng nhu cầu ở thực chiếm khoảng 60%, 40% còn lại là nhu cầu đầu tư. Bởi chúng tôi cũng rất mong muốn cùng với chủ đầu tư tạo ra những khu dân cư thực sự có người ở, những khu đô thị 'sáng đèn', bà chia sẻ.

Một vấn đề khác đượcTổng Giám đốc EXIMRS đặt ra là cách chủ đầu tư hỗ trợ người mua trong bối cảnh mặt bằng giá cao và lãi suất còn gây áp lực. Theo bà Tú, thay vì tập trung làm nổi bật những con số chiết khấu khủng, chủ đầu tư, doanh nghiệp phân phối có thể phối hợp với ngân hàng để xây dựng các chính sách giúp giảm áp lực dòng tiền thực tế.

"Thay vì đưa ra quá nhiều ưu đãi và cộng các khoản chi phí vào bảng giá ngay từ đầu, khiến khách hàng nhìn vào mức giá và cảm thấy sản phẩm đã vượt quá khả năng chi trả, chúng ta cần thiết kế chính sách theo hướng hỗ trợ trực tiếp dòng tiền của người mua", đại diện EXIMRS bày tỏ quan điểm.